Alım Satım Bilgilendirme

Alım-Satım Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekeler

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

1)  Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin.

2)  İşinize, okulunuza,merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun

3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını , kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu,  dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.

5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu,güvenlik,ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?

Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, “düzenleme şeklinde vekaletname” ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu’ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir. “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.

Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.

Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.

Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.

Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Yabancı Gerçek Kişiler  Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.

Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?

Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye’de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

 

Bir Evin Değerini Ne Belirler?

 

Evinizin Değerini Belirlemek İçin Yapmanız Gerekenler Neler?

1) Oturduğunuz semtdeki rayiç bedelleri öğreniniz. En az aynı semtdeki üç evin rayiç bedelini ve metre karelerini öğrenin. Toplam üç evin rayiç bedelinin toplamını toplam metre kare'ye bölün ve sizin semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğunu bulun.

2) Bir sonraki aşama bu semtdeki manzara katsayısını bulmaktır. Bu semtte manzara olarak kabul edebileceğiniz her şeyi düşünerek (deniz, boğaz, göl, nehir, park, koru, bir anıt, güzel bir yapı, vb.) sizin evinizin 10 üstünden semt ortalamasına göre kaç puan alacağını objektif bir şekilde değerlendirin.

3) Manzaranın dışında başka önemli bir faktör ön açıklığıdır. Çünkü bir evin önü ne kadar açık olursa o kadar çok ışık alır. Evinizin ön ve arka cephelerinde önü ne kadar açık (burada manzara görmesi gerekmez) 10 üstünden bir puan veriniz.

4) Evinizin altyapısı (doğalgaz, sıcak su, kablo Tv, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

5) Evinizin içindeki kullanılmış olan malzemelerle (mermer, parke, mutfak, banyo dolabı, vb.) ile ilgili aynı semtdeki diğer evlere karşılaştırmasını yapıp 10 üstünden bir puan veriniz.

6) Diğer sizin düşündüğünüz sizin evinizin değerini arttıracak(yeni bina, vb.) veya düşürecek (kötü bir komşu çok kişiyi kaçırır) faktörlere 10 üstünden bir puan veriniz.

Örnek:

Sizin semtte üç evin rayiç bedelleri 50 milyar, 35 milyar ve 65 milyar TL ve metre kareleri 110, 90 ve 100 olsun. Topalm 150 milyar TL bölü 300 metre kare rayiç bedel 500 milyon TL yapar. Eviniz diyelim ki semtinizin parkına bakıyor ve diğer evlere göre bir iyiliği var manzara katsayısına 7 verdiniz. Evinizin önü açık bir şekilde parka önü açık olarak bakmasına karşın arkasını diğer binalarla kesiyor ve ön açıklığına 5 verdiniz. Diğer evlerde doğalgaz olmasına rağmen siz hala kömür kullandığınızdan dolayı altyapıya 3 verdiniz. Eviniz eski olmasına rağmen içinde masif kapılar ve değerli bir parke var, fakat mutfağınız dökülüyor ve malzemelere 6 verdiniz. Binanızın deprem dayanıklılığının yüksek olmadığını düşünüyorsanız ve diğer faktörlere 4 verdiniz. Hesabı şu şekilde bitiriyoruz:

Rayiç m2 bedel çarpı evinizin metre karesi çarpı (80 + Toplam Puan) /100 = Evinizin Tahmini Bedeli

Yani: 500,000,000 TL * 120 m2 *(80 + (7 + 5 + 3 + 6 + 4)/100 = 63,000,000,000.- TL

 

Bir Semtin Raiç Bedeli Nedir?

 

Semtin Raiç Bedeli Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Semtin şehrin içindeki konumu, merkezlere yakınlığı, uzaklığı
Semtin genel havasını veren doğal veya mimari güzellikler (boğaz, göl, deniz, eski eserler, orman vb.)
Semtdeki kaliteli alışveriş merkezleri, butikler, dükkanlar…
Semtteki veya kısa ulaşım mesafesindeki okullar, üniversiteler…
İş merkezlerine yakınlık (çok yakın olursa konutlar için bu ters de çalışabilir)
Rekreasyon alanlarının (yüzme havuzu, spor tesisleri, vb.) ve park, bahçelerin kalitesi
Eğlence merkezleri, sinema, tiyatrolara yakınlığı, gece hayatının canlılığı (barlar, restaurant’lar)
Semtte oturanların kalitesi
İki semti karşılaştırmak için yukarıdaki her faktöre on üzerinden bir not verin, fakat notu tersten verin yani iyi ise 1 kötü ise 10 verin, sonra her notu önem puanınla çarpın yani örneğin bir semt trafik için 3 notu alıyorsa bununla sıralamadaki yeri olan 5’i çarpın ve 15 bulun. Bütün notları çarptıktan sonra hepsini toplayın. En düşük toplamı veren semtte en yüksek emlak fiyatları olması gerekir.Tabii sadece bugün önemli değil, gelecekle ilgili bir tahmin yapmak isterseniz yukarıdaki her özelliğin trendine bakmak gerekir. Eğer bir semtin trendi yukarı doğru giden özellikleri artıyorsa o semtteki emlak fiyatları yükselecek demektir. Tabii ülke ekonomisinin durumu ve genel emlak piyasasındaki canlılıkta makro düzeyde fiyatların oluşmasında önem taşır.

 

Büyükşehir Belediyeler

 

 

Belediyelerin Telefon Ve Faks Numaraları

 

ŞEHİR ALAN NO      TEL NO        FAKS NO

Adana (0.322)        454 19 11    454 37 87

Adıyaman     (0.416)        216 71 70    216 10 27

Afyon (0.272)        215 22 13    212 09 74

Ağrı    (0.472)        215 11 01    215 26 02

Amasya        (0.358)        218 80 14    218 32 86

Ankara         (0.312)        419 01 01    419 01 04

Antalya        (0.242)        241 22 81    241 01 46

Artvin (0.466)        212 10 34    212 37 12

Aydın (0.256)        225 38 13    212 27 20

Balıkesir       (0.266)        243 04 00    241 68 03

Bilecik (0.288)        212 12 55    212 10 88

Bingöl (0.426)        213 45 06    213 11 24

Bitlis   (0.434)        226 59 11    22659 12

Bolu   (0.374)        215 10 75    215 37 18

Burdur          (0.248)        233 16 51    233 53 94

Bursa  (0.224)        223 50 41    221 12 87

Çanakkale     (0.286)        217 54 02    217 08 48

Çankırı         (0.376)        213 10 29    213 25 05

Çorum          (0.364)        213 53 10    212 38 00

Denizli         (0.258)        265 00 50    261 91 50

Diyarbakır    (0.412)        221 13 18    224 41 73

Edirne (0.284)        225 10 24    212 09 94

Elazığ (0.424)        218 10 05    218 14 40

Erzincan       (0.446)        214 17 80    214 33 24

Erzurum       (0.442)        218 25 04    218 15 06

Eskişehir      (0.222)        231 10 90    231 60 83

Gaziantep     (0.342)        232 04 36    233 04 51

Giresun        (0.454)        216 21 82    216 49 64

Gümüşhane   (0.456)        213 10 10    213 21 08

Hakkari        (0.438)        211 60 18    211 24 73

Hatay (0.326)        311 21 50

Isparta         (0.246)        218 10 12    212 08 69

İçel    (0.324)        238 16 27    238 16 27

İstanbul       (0.212)        512 55 00    519 08 08

İzmir  (0.232)        483 44 61    483 80 73

Kars   (0.474)        223 13 00    223 21 55

Kastomonu   (0.366)        214 11 53    214 99 83

Kayseri         (0.352)        222 49 19    222 67 20

Kırklareli       (0.318)        214 10 45    214 88 51

Kırşehir        (0.386)        213 44 88    213 44 82

Kocaeli         (0.262)        322 43 00    322 11 82

Konya (0.332)        235 46 30    235 46 30

Kütahya        (0.274)        311 24 50    311 24 52

Malatya        (0.422)        321 16 00    323 29 50

Manisa         (0.236)        231 15 28    231 14 01

K.Mamaraş    (0.344)        214 10 17    214 11 55

Mardin         (0.482)        212 13 48    212 21 36

Muğla (0.252)        214 15 43    212 07 18

Muş    (0.436)        212 29 30    212 54 15

Nevşehir       (0.384)        213 10 30    213 19 91

Niğde (0.388)        232 35 55    232 35 68

Ordu   (0.452)        225 01 04    214 14 42

Rize    (0.464)        213 02 00    213 01 93

Sakarya        (0.264)        274 50 10    277 54 00

Samsun        (0.362)        431 10 11    431 22 32

Siirt    (0.484)        223 38 60    223 23 74

Sinop (0.368)        261 18 45    261 45 06

Sivas  (0.346)        221 10 42    221 01 66

Tekirdağ       (0.282)        261 13 18    261 10 69

Tokat (0.356)        214 11 64    214 43 73

Trabzon       (0.462)        321 10 23    321 08 01

Tunceli         (0.428)        212 29 50    212 10 10

Şanlıurfa       (0.414)        313 10 40    313 32 58

Uşak   (0.276)        215 52 25    215 48 81

Yozgat         (0.354)        212 10 13    212 39 23

Zonguldak    (0.372)        251 93 14    251 93 24

Aksaray        (0.382)        213 10 59    213 68 84

Bayburt        (0.458)        211 71 19    211 28 61

Karaman       (0.338)        213 21 25    212 83 82

Kırıkkale       (0.318)        224 27 51    224 70 18

Yalova          (0.216)        814 11 85    814 14 62

Batman        (0.488)        213 10 26    213 47 04

Şırnak (0.486)        216 12 05    216 12 14

Bartın (0.378)        227 10 25    227 40 13

Ardahan       (0.478)        211 31 87    211 45 24

Iğdır   (0.476)        227 65 53

 

Emlak Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Öncelikle amaca yönelik mi
Tercihimiz olan bölgeye ve sosyal çevreye uygunluğu,
İşimize, okulumuza, merkezlere uzaklığı, ulaşım durumu
Emlak danışmanınız veya siz tapu kaydını kontrol etmelisiniz
Daire kiracılı ise ve boşaltılmasını istiyorsak, boşaltılacağı tarihe taahütname almak
Dairenin binaya ( Yakıt vs. giderler ) borcunun, elektrik, doğalgaz, borçlarının sıfırlanmış olması veya ödeneceğine dair belge almak
Tapu işlemi sırasında beyan ettiğiniz değere, yeniden değerleme oranı eklenmeli
Binanın yaşı dairenin arsa payı ve metrekaresi
Binanın yaşı, dairenin arsa payı ve metrekaresi
Binanın toplam daire sayısı merkezi ısınma ise aylık ödenti
Yangın merdiveni ve güvenlik
Bina ve dairenin inşaat malzemesi kalitesi
Ses ve ısı izalasyonu
Tesisatların durumu
Site ise sosyal aktivitelerinin olup olmadığı
Otoparkın yeterli olup ılmadığı
Getirebileceği kira getirisi
Cephesi, katı ve manzara durumu
Oda sayısı yeterlimi Kullanışlı mı? Salon ve oda bağlantıları
Balkonların durumu
Bahçe ve çevre düzeni
Binadaki komşuluk ilişkileri
Önemli bir hususta çevre emsaller gözönüne alındığında, fiyatının uygun olup olmadığı araştırılmalı
EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN TEKNİK ÖZELLİKLER;
Binanın projesi
Zemin etüdü yapımış mı
Bina yapılırken deprem yönetmeliği yapılmış mı
Projeler kim tarafından yapılmış? projeler denetlenmiş mi
Binanın ruhsat, kullanım izni var mı
Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerlemi dökülmüş veya hazır beton mu
Kullanılan malzemeler standarda uygun mu? Kum, çakıl nereden gelmiş? Kırma taş kullanılmış mı ( Kırma taş kullanılmışsa yanlıştır)
Yapıda kullanılan demirler standartlara uygun mu? Projeye uygun kullanılmış mı
Kullanılan betonun labaratuvar deneyi var mı
Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı

2000 li YILLARIN KONUTLARI NASIL OLMALI ?
Merkezi yerden ısıtmalı
Otomatik yangın söndürmeli
Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan sisteme sahip
Fonksiyonel olan aydınlatma ve elektrik sistemi
Fonksiyonlu klima
Basit ama fonksiyonlu kullanılabilen mutfak ve banyolar
Sağlık merkezine sahip
Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriş merkezi, güvenliği itfaiye gb. tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler şeklinde siteler

 

Emlak Beyannamesi

 

Emlak Vergi Beyannamesi
Emlak vergi beyannamesi her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir.
Kimler bina,arazi beyannamesi verecektir ?
Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi,her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi vereceklerdir.
Binanın maliki,varsa intifa hakkı sahibi,her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler bina,arazi beyannamesi vereceklerdir.
Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname çocuklar adına düzenlenecek ancak velisi tarafından imzalanacaktır.
Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükelleftirler.
İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlak vergisinden müteselsilen sorumludurlar.
Beyanname vekaletname ile verilebilir. vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.
Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.
Genel beyan döneminde belirlenen emlak vergi değerleri V.U.K göre bakanlar kurulunca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak arttırılacaktır. Mükelleflerin bu arttırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir.
Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek. taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.
Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Emlak Vergisi yasal olarak iki eşit taksitte alınır.1. Taksit ödemesi Mart-Nisan- Mayıs ayları içinde, 2. taksit ödemesi Kasın ayında yapılmaktadır.
2004 Yılı Emlak Vergisi Oranları Nedir?
Cinsi Belediye Sınırları İçersinde ve Mücavir Alanlar içinde Diğerleri
Bina Binde:2 Binde:1
Büro,Dükkan,Mağaza,İşyeri Binde:4 Binde:2
Arsa Binde:6 Binde:3
Arazi Binde:2 Binde:1
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
2004 yılında ödenecek olan Emlak Vergisi, 2003'de ödenenin yüzde 14.25 fazlası olacak. Bu oran yüzde 29.5 olarak açıklanan yeniden değerleme oranının yarısı esas alınarak bulunuyor.

Emlak Vergisini Kimler Ödemeyecek?
Gaziler,
Şehitlerin dul ve yetimler,
Emekli aylığı dışında başka geliri olmayan emekliler, tek konutu dışında aynı veya değişik belediye sınırları içinde gelir getirmeyen işyeri, arsa veya araziye sahip olmaları halinde de, konutları için Emlak Vergisi ödemeyecekler.
Hiç geliri olmayan ve tek konutu bulunan kişiler de, 2004'de Emlak Vergisi ödemeyecekler. Ancak, bu durumlarını belgelemeleri gerekmektedir. Bu durumda olanların; gelir vergisi mükellefi olmadıklarına dair, ikametgahlarının bulunduğu yerdeki vergi dairesinden alacakları belgeyi, aktif sigortalı olmadıklarına ilişkin Emekli Sandığı, Bağ-Kur ve SSK'dan alacakları belge ile birlikte, ilgili belediyeye vermeleri gerekiyor.
Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren, her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunacağı belirtilmiştir. Aynı maddenin üçüncü fıkrasında da, 33 üncü maddede yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle (8 numaralı fıkra hariç) mükellefiyet tesisi gereken hallerde, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 49 uncu maddesinin (b) fıkrasına göre takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.
Bakanlığımızca, 2003 yılında uygulanacak yeniden değerleme oranı, 325 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %28,5 (yirmi sekiz virgül beş) olarak tespit ve ilan edilmiş bulunmaktadır.
Bu hükümlere göre, mükelleflerin 2004 yılı bina, arsa ve arazi vergi değerleri, 2003 yılı vergi değerlerinin %14,25 oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacaktır.
Diğer taraftan, mükellefiyeti 2004 yılında başlayan mükelleflerin, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında, arsa veya arazinin bir önceki yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılmış bulunan birim metrekare değerleri %14,25 oranında artırılmak suretiyle dikkate alınacaktır.
ÖRNEK: Mükellef (A) 2003 yılında Sivas İli, Merkez İlçe Belediye Sınırları içinde 1000 m2 büyüklüğünde bir arsa satın almış ve bu arsaya ilişkin emlak vergisi bildirimini ilgili belediyeye vermiştir. Arsanın bulunduğu sokak için takdir komisyonunca takdir edilen arsa birim metrekare değeri 20.000.000 liradır.
2002 yılına ait yeniden değerleme oranı 310 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %59,0 (elli dokuz virgül sıfır) olarak, 2003 yılına ait yeniden değerleme oranı da 325 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile %28,5 olarak tespit ve ilan edilmiş bulunduğuna göre, mükellefiyeti 2004 yılında başlayan bu mükellefin, 2003 yılında satın aldığı arsanın 2004 yılı arazi (arsa) vergisine esas vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.
Takdir komisyonunca takdir edilen metrekare birim değeri : 20.000.000 TL

2002 yılı yeniden değerleme oranının yarısı
(%59/2=) : %29,5

Arsanın 2002 yılı yeniden değerleme oranının yarısı
nispetinde artırılmış birim metrekare değer
(20.000.000+20.000.000x%29.5=) : 25.900.000 TL

2003 yılı yeniden değerleme oranının yarısı
(%28,5/2=) : %14,25

2004 yılı vergi değerine esas arsa birim metrekare değeri
(25.900.000+25.900.000x%14,25=) : 29.590.750 TL

Arsanın 2004 yılı vergi değeri
(29.590.750x1000 m2=) : 29.590.750.000 TL

 

Emlak Kiralanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

 

Emlak Kiralanırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?
Kiraya veren kişinin gayrimenkulun maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur.
Kontrat ev sahibi veya yetkili kıldığı kişi ile yapılmalı.
Kiralanmak istenilen gayrimenkul bizzat görülmeli.
Gayrimenkulun eksikleri varsa kontrattan önce bildirilip, giderilmesi sağlanmalı.
Gerekirse tapuya şerh düşülmeli.
Bölgedeki kira fiyatları araştırılmalı.
Konutun iç özellikleri yanında binanın genel özelliklerine de bakılmalı.
Üst katlarda, çatının akıp akmadığına dikkat edilmeli.
Elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerin girerken veya tahliye ederken sıfırlatılması .
Senelik kira artışı müddetinin kontrata yazılması.
Depozito veriliyorsa niçin verildiğini, hangi şartlarda alınacağının yazılması.
Taraflar; kiracı, kiralayan ve kefil, kontratı birlikte huzurda birlikte imzalamalıdır.
Elden para alışverişi yapılıyorsa, kontratın arka yüzündeki teslimat kısmı yazılıp, imzalanmalıdır.
Kontratın her sayfası taraflarca ayrı ayrı yazılıp imzalanmalı.
Demirbaşların durumu tam olarak yazılmalıdır.

 

Emlak Kiraya Verirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

 

Kiracını düzenli bir geliri olup olmadığı araştırılmalı
Kefilin sağlam ve kefaletin kontrat süresince olması
Konut veya işyerinin ne şekilde teslim edildiği kontrata açık ve net bir şekilde yazılmalı
Elektrik, su, doğalgaz gibi kiracının kullanacağı faturalar kiracının üzerine açılmalı
Mümkünse hattı açık telefon bırakılmamalı
Demirbaşların durumu açıkça kontrata yazılmalı.
Kontratınızı düzenlerken uzman bir Emlak Danışmanı'na başvurmanızda fayda vardır.
Kiracı bölümünde dikkat edilmesi gereken hususların bir bölümü de kiraya vereni ilgilendirmektedir.

 

Emlak Sözlüğü (Emlakçılık Terimleri)

 

1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.
2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.
3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.
4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir
5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.
6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.
7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.
8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir
9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.
10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.
11- İFRAZ : Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.
12- TEVHİD : Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.
13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.
14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.
15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.
16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.
17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.
18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.
19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.
20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.
22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.
23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.
24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.
25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.
26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.
27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.
28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.
29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.
30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.
31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.
32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.
33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.
34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.
35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.
36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.
37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.
38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.
39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.
40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.
41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

 

Emlak Vergisi Kanunu

 

Emlak Vergisi Kanunu :
Kanun Numarası : 1319
Kabul Tarihi : 29/7/1970

Yayımlandığı R.Gazete Tarih 11/8/1970 Sayı : 13576
Yayımlandığı Düstur Tertip : 5 Cilt: 9 Sayfa: 2662

BİRİNCİ KlSIM : Bina Vergisi

BİRİNCİ BÖLÜM : Mükellefiyet

Mevzu:
Madde 1 - Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bu kanun hükümlerine göre Bina Vergisine tabidir.

Bina tabiri:
Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.

Mükellef:
Madde 3 - Bina Vergisini, binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. İştirak halinde mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

İKİNCİ BÖLÜM
Muaflık ve İstisnalar

Daimi muaflıklar:
Madde 4 - (

hazır emlak sitesi